Wohnung vermieten – das ist steuerlich zu beachten

Nach dem Kauf folgt die Vermietung. Damit aus der Immobilie nicht nur eine Einnahmequelle, sondern auch ein steuerlich optimierter Vermögensbaustein wird, lohnt sich ein genauer Blick auf die laufenden Pflichten und Gestaltungsmöglichkeiten.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Die Mieteinnahmen zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 28 EStG). Steuerlich zu erfassen ist die sogenannte Nettomiete – also ohne durchlaufende Posten wie Betriebskosten, die direkt vom Mieter getragen werden.

Einmalige Zahlungen wie Ablösen oder Investitionsbeiträge können unter Umständen ebenfalls einkommensteuerpflichtig sein.

Werbungskosten im Überblick

Folgende Kosten können unter anderem steuermindernd geltend gemacht werden:

• Gebäudeabschreibung (AfA)

• Zinsen aus der Finanzierung (nicht: Tilgung)

• Instandhaltungs- und Reparaturkosten

• Hausverwaltung, Betriebskosten (wenn selbst getragen)

• Gebäudeversicherung

• Fahrtkosten zur vermieteten Wohnung

• Steuerberatungskosten im Zusammenhang mit der Immobilie

Entscheidend ist stets der direkte Zusammenhang mit der Vermietung und die ordnungsgemäße Dokumentation.

Umsatzsteuer: Wann Pflicht, wann Befreiung?

• Die Vermietung zu Wohnzwecken unterliegt der 10% Umsatzsteuer. Ausnahme: bei Mietumsätzen unter der Kleinunternehmergrenze iHv EUR 55.000,00 jährlich (ab 2025; Toleranzgrenze von EUR 60.000,00) gilt man als Kleinunternehmer und muss keine Umsatzsteuer verrechnen.

• Wird an Unternehmer vermietet, ist die Vermietung grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Ein Vorsteuerabzug steht nicht zu.

• Wird an Unternehmer mit freiwilliger Option zur Umsatzsteuerpflicht vermietet, kann ein Vorsteuerabzug möglich sein – hier ist eine korrekte vertragliche Gestaltung nötig.

• Bei kurzfristiger Vermietung (z. B. über Plattformen wie Airbnb) kann Umsatzsteuerpflicht bestehen, inklusive Registrierungs- und Meldepflichten.

Vorsicht: Eine Option zur Umsatzsteuerpflicht ist bindend und sollte gut überlegt sein.

Liebhaberei vermeiden

Erzielt die Immobilie über einen Zeitraum von 20 Jahren keinen Gesamtüberschuss, wird die Vermietung von den Finanzbehörden als Liebhaberei gewertet. Verluste sind dann steuerlich nicht nutzbar.

Eine laufende Beobachtung der Einnahmen-Ausgaben-Situation sowie Anpassungen bei Mietzins oder Auslastung sind essenziell.

Immobilienertragsteuer bei späterem Verkauf

Beim Verkauf der vermieteten Wohnung fällt – sofern keine Hauptwohnsitzbefreiung greift – Immobilienertragsteuer (30 Prozent) auf den Veräußerungsgewinn an. Dabei werden unter anderem Anschaffungskosten, Nebenkosten und bisherige AfA berücksichtigt.

Fazit

Die Vermietung einer Wohnung bietet steuerliche Gestaltungsspielräume – aber auch Stolperfallen. Wir empfehlen:

• Alle Kosten vollständig zu erfassen und dokumentieren

• Bei umsatzsteuerlicher Option im Vorfeld beraten lassen

• Die Rentabilität laufend zu überprüfen, um die Liebhabereigrenze nicht zu überschreiten

Ob laufende Steuerberatung oder strategische Planung: Wir begleiten Sie dabei, Ihre vermietete Wohnung steuerlich optimal zu nutzen.