UPDATE MIETPREISBREMSE

Am 22.10.2025 wurde die Regierungsvorlage zum 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz im Ministerrat verabschiedet. Darin werden weitreichende Änderungen im Mietrecht vorgenommen, welche als Mietpreisbremse fungieren sollen. Vertragliche Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen von Liegenschaften, bei denen das Mietrechtsgesetz Anwendung findet, werden damit stark beschränkt. Darüber hinaus wird die Valorisierung der gesetzlichen Preiserhöhungen (Richtwerte und Kategoriebeträge) begrenzt. Mit diesem Gesetz wird daher nicht nur in die Mieten des klassischen Altbaus eingegriffen, sondern auch in jene des Neubaus.

Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG)

Das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz gilt für alle Wohnungsmietverträge, die dem Mietrechtsgesetz (MRG), unabhängig vom Ausmaß der Anwendbarkeit des MRG (Teil-/Vollanwendungsbereich), unterliegen. Im Umkehrschluss gilt es für nicht dem MRG unterliegende Wohneinheiten (z.B. Ein-/Zweifamilienhaus) und Mietverträge über Geschäftsräume nicht.

Zeitlich fallen grundsätzlich alle Mietverträge, welche nach dem 31.12.2025 abgeschlossen werden, in den Anwendungsbereich des MieWeG.

Das MieWeG gilt nur für Mietverträge, in denen eine Wertsicherungsvereinbarung getroffen wurde. Es handelt sich nämlich nicht um eine generelle gesetzliche Wertsicherung, sondern um eine gesetzliche Begrenzung von Mietzinsanhebungen aufgrund einer vertraglich abgeschlossenen Wertsicherungsvereinbarung.

Wenngleich das MieWeG von sich aus keine Valorisierung begründet, so kann es dennoch als Valorisierungsklausel verwendet werden. Dies wird explizit im Gesetz festgehalten, sodass ein Verweis auf die Berechnungsbestimmungen des MieWeG eine zulässige Formulierung für eine Valorisierungsklausel eines zukünftigen Raummietvertrags (also nicht nur für Wohnungsverträge) ist.

Achtung: Die Valorisierungsbeschränkungen sind allerdings auch auf Verträge anzuwenden die vor dem 1.1.2026 abgeschlossen wurden (sogenannte „Altverträge“) und zwar für alle Mieterhöhungen, die nach dem 1.1.2026 eintreten oder eingetreten wären.

Die jährlichen Valorisierungen werden durch das neue Gesetz mehrfach beschränkt:

a)   zeitliche Beschränkung:

Eine Wertsicherung darf nur noch einmal jährlich am 1. April durchgeführt werden. Wird ein Mietvertrag vor dem 1. April abgeschlossen, so kann die erste Valorisierung erst mit 1. April des dem Mietvertragsabschluss folgenden Jahr stattfinden.

b)  Höhe der Valorisierung:

Die Mietzinserhöhung ist zweifach begrenzt: Zum einen mit der durchschnittlichen Erhöhung des VPI 2020 des vorangegangenen Kalenderjahrs und zum anderen wird jede Erhöhung, die größer als 3 % ist, nur zur Hälfte berücksichtigt.

Achtung: Bei Wohnungsmietverträgen, die dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen, ist überdies die vertragliche Wertsicherung dadurch begrenzt, dass bei der Veränderung des Entgelts die durchschnittliche Veränderung des VPI 2020 für das Jahr 2025 höchstens mit 1 % und für das Jahr 2026 höchstens mit 2 % berücksichtigbar ist.

Beispiel:

Bei der ersten Valorisierung eines Mietvertrags ist die Valorisierung der durchschnittlichen Veränderung des Verbraucherpreisindex des Vorjahres nur anteilig zu berücksichtigen. Bei Altverträgen, die bereits valorisiert wurden, gilt als Vertragsabschlusszeitpunkt jener Monat, auf welchen sich die letzte Valorisierung bezogen hat. Eine Verringerung der maximalen Erhöhungsgrenze aufgrund des Überschreitens der 3 %-Grenze ist in einem ersten Schritt vorzunehmen, ehe der verringerte Anteil errechnet wird.

Beispiel:

Die Inflationsanpassung darf nur für 9 Monate anteilig durchgeführt werden, da nur volle Monate in die anteilige Berechnung einfließen. Bei einem Abschluss am 1.3.2025 ist der erste volle Monat April 2025.

Im Bereich der Altverträge, bei denen die letzte Valorisierung vor dem Jahr 2025 stattgefunden hat (= fingierter Vertragsabschlusszeitpunkt vor Jänner 2025), ist es möglich, die anteilige Valorisierung aus diesen Vorjahren für die Erhöhung am 1.4.2026 mitzunehmen.

Beispiel:

Sieht ein Vertrag eine Wertsicherungsklausel vor, die einen Mieter schlechter stellen würde als das gesetzliche Berechnungsmodell, ist maximal die Erhöhung des gesetzlichen Berechnungsmodell vorzunehmen.

Bei gewissen Vertragsgestaltungen stellt eine vertragliche Valorisierungsklausel den Mieter besser als das gesetzliche Berechnungsmodell. Insbesondere im Falle einer hohen Schwellenwertregelung. Folgt man dem Gesetzeswortlaut, wäre eine Anhebung maximal mit der Veränderungsrate des VPI 2020 des vorangegangenen Kalenderjahrs möglich. Das würde dazu führen, dass Vermieter bei Schwellenwertregelungen möglicherweise die Valorisierung vertraglich nicht vorgesehenen, aber gesetzlich möglichen, aus den Vorjahren verlieren. Aus dem vorher angeführten Beispiel ist jedoch ersichtlich, dass eine Erhöhung über der durchschnittlichen Veränderungsrate des VPI 2020 des vorangegangenen Kalenderjahres durchaus möglich ist.

Bei vertraglich vereinbarten Schwellenwertregelungen können also die gesetzlich erlaubten Steigerungsraten des durchschnittlichen VPI 2020 jener Jahre, in denen vertraglich keine Anhebung möglich war, bis zur nächsten vertraglichen und gesetzlich möglichen Erhöhung mitgenommen werden. In so einem Fall muss eine Parallelrechnung angestellt werden, die einmal die vertragliche Wertsicherungskurve samt Erhöhungsmöglichkeiten abbildet und – getrennt davon – das gesetzliche Berechnungsmodell. Damit darf der Mietzins zum erstmöglichen 1. April nach der vertraglichen Valorisierungsmöglichkeit um maximal jenen Prozentsatz erhöht werden, welcher laut dem gesetzlichen Berechnungsmodell möglich ist. Würde die vertragliche Erhöhung geringer als die gesetzlich vorgesehene ausfallen, begrenzt die vertragliche Erhöhung die maximale Erhöhung.

Beispiel:

Der Mietvertrag kann am 1.4.2027 im Teilanwendungsbereich des MRG mit maximal 7,03 % bzw. im Vollanwendungsbereich mit maximal 5,17 % erhöht werden.

Eine Mietzinsbeschränkung gemäß § 16 Abs 9 MRG sowie in förderrechtlichen Bestimmungen bleiben vom neuen MieWeG unberührt.

Des Weiteren wird neu geregelt, wie mit Rückforderungsansprüchen aus unwirksamen Wertsicherungsvereinbarungen umzugehen ist. Für Altverträge, die vor dem 1.1.2026 abgeschlossen wurden, kann eine zu hohe Miete wegen einer unwirksamen Wertsicherungsklausel für maximal 5 Jahre und nur innerhalb von 3 Jahren ab Kenntnis der Rechtsunwirksamkeit und des Rückforderungsanspruchs geltend gemacht werden. Für bereits beendete Mietverhältnisse, bei denen die Unwirksamkeit der Klausel erst nach der Beendigung dem ehemaligen Mieter zur Kenntnis gelangt, ist eine Rückforderung für 5 Jahre ab Beendigung des Mietvertrags innerhalb der 3-Jahresfrist möglich. Diese Bestimmung ist allerdings nur anwendbar, wenn die Wertsicherungsklausel nicht missbräuchlich im Zusammenhang mit einem Verbrauchervertrag abgeschlossen worden war.

Neuregelung der Valorisierung von Richtwerten und Kategoriebeträgen

Die Grundberechnungsformel für die Valorisierung der Richtwerte und Kategoriebeträge wird an jene des MieWeG angepasst, sodass jährlich die durchschnittliche Veränderungsrate des vorangegangenen Kalenderjahres des VPI 2020 maßgeblich für die jährliche Anpassung per 1. April ist.

Diese Werte werden mit 1.4.2026 erhöht, jedoch ist die Erhöhung mit 1 % begrenzt. Die darauffolgende Valorisierung erfolgt am 1.4.2027 allerdings mit 2 % begrenzt.

Ab der Valorisierung mit 1.4.2028 ist die Veränderungsrate des vorangegangenen Kalenderjahres des VPI 2020 maßgeblich, wobei bei einer Überschreitung der 3 %-Grenze nur die Hälfte berücksichtigbar ist.

Die nun jährliche Valorisierung der Richtwerte und Kategoriebeträge stellt gegenüber dem bisherigen Zweijahresrhythmus einen deutlichen Nachteil für die Mieterseite dar. Ob dieser Gesetzesentwurf auch tatsächlich so beschlossen wird, bleibt – angesichts der sozialdemokratischen Intentionen – abzuwarten.

Sonstige Änderungen des MRG

Folgende sonstige Änderungen des MRG treten ab 1.1.2026 in Kraft:

• Ein Mietvertrag mit einem Fruchtnießer einer Wohnung (WE-Objekt) gilt künftig als Hauptmietvertrag und nicht mehr als Untermietvertrag.

• Die Mindestbefristungsdauer für die von einem Unternehmer als Vermieter abgeschlossenen Wohnungsmietverträge wird von 3 auf 5 Jahre erhöht. Ist ein Vermieter kein Unternehmer, bleibt es bei der Mindestbefristungsdauer 3 Jahren. Dies gilt für neu abgeschlossene Verträge ab dem 1.1.2026 und für vertraglich oder gesetzlich ab dem 1.1.2026 verlängerte Mietverträge.

• Der Kostenersatz für Vertretungskosten im Außerstreitverfahren wird ab 1.1.2026 verdoppelt (€ 800 in der Ersten Instanz und € 360 in der Zweiten und Dritten Instanz).

Quelle: © by ÖGSW- Klienten- und KollegenInfo, Stand 01.12.2025