Wohnung kaufen zur Vermietung – was ist steuerlich zu beachten?

Eine Eigentumswohnung zur Vermietung zu kaufen ist für viele eine attraktive Form der Vermögensbildung. Damit sich die Investition auch steuerlich lohnt, sollten bereits beim Kauf wichtige Punkte berücksichtigt werden. Wir zeigen, worauf es ankommt.

Kaufnebenkosten richtig berücksichtigen

Beim Erwerb einer Immobilie entstehen neben dem Kaufpreis zahlreiche Nebenkosten, die steuerlich relevant sind:

• Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent)

• Grundbucheintragungsgebühr (1,1 Prozent)

• Maklerprovision

• Notar- und Vertragserrichtungskosten

• Finanzierungskosten wie Bearbeitungsgebühren

Diese Kosten zählen zu den Anschaffungskosten und erhöhen die sogenannte AfA-Bemessungsgrundlage – allerdings nur bezogen auf den Gebäudewert.

Grundstücksanteil vs. Gebäudeanteil

Nicht der gesamte Kaufpreis ist abschreibbar. Der Grundstücksanteil (typischerweise 20 bis 30 Prozent) ist von der Abschreibung ausgenommen. Der genaue Anteil sollte entweder im Kaufvertrag ausgewiesen oder anhand sachgerechter Aufteilungsmaßstäbe nachvollziehbar ermittelt werden.

Abschreibung (AfA)

Für Gebäude, die zur Vermietung dienen, gilt:

• 1,5 Prozent lineare Abschreibung jährlich

• Beginn der AfA ist der Vermietungsbeginn, nicht der Kaufzeitpunkt

• Bei umfassender Sanierung kann eventuell eine beschleunigte AfA in Betracht gezogen werden

Finanzierung: Zinsen ja – Tilgung nein

Nur der Zinsanteil eines Darlehens ist steuerlich absetzbar. Tilgungszahlungen erhöhen nicht die laufenden Werbungskosten. Kreditnebenkosten zählen zu den Anschaffungskosten und werden über die AfA wirksam.

Prognoserechnung & Liebhaberei

Das Finanzamt verlangt langfristig einen Gesamtüberschuss. Ist dieser nicht erkennbar, droht die Einstufung als Liebhaberei – steuerliche Verluste wären dann nicht nutzbar. Eine Prognoserechnung über 20 Jahre hilft, die Wirtschaftlichkeit zu dokumentieren.

Fazit

Wer beim Kauf auf steuerliche Details achtet, kann langfristig profitieren. Wir empfehlen:

• Vertragliche Prüfung der Aufteilung von Grundstücks- und Gebäudeanteil

• Dokumentation der Nebenkosten

• Planung einer realistischen Ertragsprognose

Gerne unterstützen wir Sie bei der steueroptimalen Gestaltung Ihres Immobilieninvestments – bereits vor dem Kauf.