Immobilienfonds und Grunderwerbsteuer NEU – Was Sie seit 1. Juli 2025 wissen sollten

Seit Juli 2025 gelten in Österreich neue und deutlich verschärfte Regelungen zur Grunderwerbsteuer (GrESt), die insbesondere auch für Immobilienfonds und alternative Investmentfonds (AIFs) in Immobilien relevant sind.

Wesentliche Änderungen im Überblick

• Senkung der Beteiligungsschwelle: Ab 1. Juli 2025 löst bereits die unmittelbare oder mittelbare Übertragung von 75 % der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft die Grunderwerbsteuer aus – statt bisher 95 % innerhalb von 5 Jahren.

• Verlängerter Beobachtungszeitraum & Erweiterung auf Kapitalgesellschaften: Der Zeitraum, in dem Anteilsübertragungen bewertet werden, verlängert sich auf 7 Jahre. Neuerdings gelten die Regeln auch für Kapitalgesellschaften, nicht mehr nur für Personengesellschaften.

• Einbeziehung mittelbarer Anteilsübertragungen („Share Deals“): Auch indirekte Beteiligungsveränderungen über mehrere Gesellschaftsebenen werden grunderwerbsteuerlich berücksichtigt – Beteiligungen werden mittels Multiplikation zusammengerechnet.

• Neue Definition der „Immobiliengesellschaft“ & steuerliche Folgen: Gesellschaften, deren Vermögen überwiegend aus Immobilien stammt – etwa auch Immobilienfonds oder AIFs –, gelten als Immobiliengesellschaften. Hier erhöht sich der GrESt-Satz auf 3,5 % des gemeinen Werts (statt 0,5 % vom Grundstückswert).

• Börsenklausel – eingeschränkte Ausnahme: Anteile von börsennotierten Kapitalgesellschaften sind von der GrESt‑Pflicht beim Gesellschafterwechsel ausgenommen. Jedoch gilt diese Ausnahme nicht für die Anteilsvereinigung und ist deshalb für Immobilienfonds meist unerheblich.

Bedeutung für Immobilienfonds und AIFs

• Die neuen Regeln stellen eine erhebliche Stolperfalle für Anteilsübertragungen auf Anlegerebene dar, da diese nun durchaus GrESt auslösen können – insbesondere bei 75 %-Grenzüberschreitungen.

• Auch wenn Immobilienfonds selbst häufig nicht im Fokus standen, kann beispielsweise der Wechsel von Fondsanteilen zwischen Anleger:innen zur Steuerpflicht führen.

• Die Börsenklausel schützt oft nicht, weil viele Fondsanteile nicht an Börsen gehandelt werden oder die Regelungen bei Anteilsvereinigung nicht greifen.

Handlungsempfehlungen für Fondsmanager:innen und Investierende

• Sorgfalt bei Umstrukturierungen oder anteilsverändernden Maßnahmen: Auch geringfügige Änderungen (z. B. von 74 % auf 76 %) können Steuerauslöser sein.

• Sorgfältige Prüfung der Struktur: Bei Immobilienhaltenden Gesellschaften und Investmentstrukturen sind frühzeitige steuerliche Abstimmungen unerlässlich.

• Exakte Bewertung notwendig: Die Bemessungsgrundlage ist nun der gemeine Wert; dieser sollte professionell ermittelt werden.

Beispiel (vereinfachte Darstellung)

Ein Immobilienfonds hält 80 % an einer Immobilien­gesellschaft. Wenn ein Anleger seine Anteile an einer anderen Gesellschaft überträgt, wird der Vorgang als mittelbare Anteilsvereinigung gewertet – und somit ab 1. Juli 2025 GrESt‑pflichtig, auch wenn die ursprüngliche Schwelle von 95 % nicht erreicht wird.

Conclusio

Die Grunderwerbsteuerreform seit Juli 2025 beseitigt steuerliche Gestaltungsspielräume bei Share Deals und trifft insbesondere Immobilienfonds und AIFs, die indirekt Immobilien halten bzw. deren Anteile gehandelt werden. Eine rechtzeitige Anpassung der Strukturen und eine genaue steuerliche Planung sind jetzt entscheidend.