NEUE RICHTWERTE UND MIETANHEBUNG

In unseren letzten zwei Ausgaben der KlientenInfo haben wir bereits ausführlich über die mit 1.1.2026 in Kraft getretenen mietrechtlichen Änderungen, insbesondere das Mieten-Wertsicherungsgesetz, berichtet. In diesem Beitrag informieren wir Sie über die neuen Richtwerte bzw. Kategoriebeträge und beleuchten die tatsächliche Erhöhung im Vollanwendungsbereich des MRG näher.

Neue Richtwerte/Kategoriebeträge

Ab dem 1.4.2026 gelten in Österreich folgende Richtwerte bzw. Kategoriebeträge:

Mietanhebung nach dem MieWeG

• Einmal jährlich nur am 1.4.: Was regelt das MieWeG?

Das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) begrenzt bei Wohnungsmietverträgen die vertraglich vereinbarte Wertsicherung durch ein gesetzliches Berechnungsmodell. Dieses Modell sieht vor, dass sich das Entgelt grundsätzlich jährlich am 1. April an der durchschnittlichen Veränderung des Verbraucherpreisindex des Vorjahrs orientiert.

• Früheste Erhöhung mit 5.5. nach dem MRG

Bei Mietverhältnissen, die dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen, kann ein erhöhter Mietzins vom Mieter nur dann verlangt werden, wenn der Vermieter den erhöhten Hauptmietzins dem Mieter spätestens 14 Tage vor dem nächsten Zinstermin bekannt gibt. Praktisch wird die Mietzinserhöhung daher erst wirksam, wenn der Mieter entsprechend rechtzeitig informiert wurde.

• Ist eine Erhöhung ab 5.5. möglich?

Aufgrund der Kundmachung der Richtwerte bzw. Kategoriebeträge am 1.4.2026 liegt die Überlegung nahe, dass eine Erhöhung der Mietzinse somit nicht per 1.4.2026, sondern erst mit 1.4.2027 erfolgen kann. Es ist schließlich unmöglich, den Mieter ordnungsgemäß 14 Tage vor dem Zinstermin im April mit einem Erhöhungsschreiben rechtzeitig über eine Erhöhung der Miete per 1.4.2026 zu informieren. Diese Konsequenz wirkt aus Vermietersicht auf den ersten Blick wie ein ungewollter Aprilscherz der Bundesregierung, weil der gesetzliche Anpassungsstichtag gerade erst „schlagend“ wird, die Einhebung aber scheinbar erst ein Jahr später möglich wäre. Es ist daher denkbar, dass Mietverträge, die dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen, erst mit 1.4.2027 auf Basis der Erhöhungswerte von 1.4.2026 anhebungsfähig wären.

Dieser scheinbare Widerspruch löst sich allerdings dadurch auf, dass der 1. April im System des MieWeG den jährlichen Anpassungsstichtag darstellt, während die tatsächliche Einhebung bei aufrechten Mietverhältnissen zusätzlich an Mitteilungspflichten und Fristen des MRG geknüpft ist. Das MRG schafft somit keinen eigenen Anpassungsstichtag.

Das MieWeG stellt ausdrücklich klar, dass die Mitteilungspflichten und Fristen des MRG unberührt bleiben. Die mietrechtliche Erhöhung ist daher mit 1.4.2026 wirksam, kann jedoch erst mit dem nächsten Zinstermin vorgeschrieben werden.

Für die Praxis bedeutet das:

• Die Richtwerte sind ab 1.4.2026 wirksam.

• Ein Erhöhungsschreiben darf daher erst ab 1.4.2026 wirksam abgesendet werden.

• Damit der erhöhte Mietzins bereits für die Mietzinsperiode Mai 2026 eingehoben werden kann, muss das Erhöhungsbegehren dem Mieter so zugehen, dass die 14-Tage-Frist vor dem Zinstermin eingehalten werden.

TIPP: Bei einem Zinstermin am 5.5.2026 ist daher entscheidend, dass die Mitteilung rechtzeitig zugeht. Erfolgt der Zugang zu spät, verschiebt sich die Wirksamkeit auf den nächsten Zinstermin, also auf Juni 2026.

Quelle: © by ÖGSW- Klienten- und KollegenInfo, Stand 12.04.2026

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