Airbnb und Steuern: Worauf Vermieter:innen und Gäste in Österreich achten sollen

Ob für den nächsten Städtetrip oder als zusätzliche Einnahmequelle – Plattformen wie Airbnb haben die kurzfristige Vermietung von Wohnraum deutlich vereinfacht. Wer eine Wohnung oder ein Zimmer in Österreich über Airbnb anbietet, sollte jedoch nicht nur die Buchungslage im Blick haben, sondern auch die steuerlichen Rahmenbedingungen kennen. Je nach Ausgestaltung der Vermietung können sich unterschiedliche steuerliche Folgen ergeben.

Steuerliche Pflichten für Vermieter:innen

Wer über Airbnb Wohnraum vermietet, erzielt grundsätzlich steuerpflichtige Einkünfte. Die Einnahmen müssen daher in der Einkommensteuererklärung berücksichtigt werden.

Dabei stellt sich häufig die Frage, ob die Einkünfte als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder bereits als Einkünfte aus Gewerbebetrieb einzustufen sind. Diese Unterscheidung ist wichtig, weil beide Einkunftsarten unterschiedlichen steuerlichen Regelungen unterliegen.

Vermietung und Verpachtung oder Gewerbebetrieb?

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung liegen grundsätzlich vor, wenn Wohnraum gegen Entgelt zur Nutzung überlassen wird. Im Vordergrund steht dabei die Nutzung des eigenen Vermögens, also die Vermietung der Wohnung oder des Hauses.

Von einem Gewerbebetrieb wird hingegen gesprochen, wenn die Tätigkeit über die bloße Vermögensverwaltung hinausgeht und der sogenannte Unternehmercharakter in den Vordergrund tritt. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn neben der Überlassung der Unterkunft zusätzliche Leistungen erbracht werden, die für einen Beherbergungsbetrieb typisch sind.

Wie schwierig die Abgrenzung zwischen Vermietung und Gewerbebetrieb sein kann, zeigt ein aktuelles Erkenntnis des Bundesfinanzgerichts (BFG). Im entschiedenen Fall vermietete ein Steuerpflichtiger zwei Wohnungen kurzfristig über Airbnb und Booking.com an Tourist:innen. Zusätzlich bot er Nebenleistungen wie Endreinigung, Wäschewechsel, Gästebetreuung sowie Unterstützung bei technischen Problemen an.

Dennoch qualifizierte das BFG die Einkünfte nicht als gewerbliche Einkünfte, sondern als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Ausschlaggebend war, dass im Streitjahr lediglich zwei Wohnungen mit insgesamt sechs Betten vermietet wurden und die angebotenen Zusatzleistungen nach Ansicht des Gerichts noch keinen hotelähnlichen Beherbergungsbetrieb begründeten. Die Leistungen wurden vielmehr als typische Begleiterscheinungen einer kurzfristigen Vermietung angesehen.

Die Entscheidung zeigt, dass weder die Vermietung über Airbnb noch die Bereitstellung von Bettwäsche, Endreinigung oder Gästebetreuung automatisch zu einem Gewerbebetrieb führen. Maßgeblich bleibt stets das Gesamtbild der Tätigkeit im Einzelfall.

Umsatzsteuerliche Besonderheiten bei Airbnb

Für private Reisende ergeben sich in der Regel keine besonderen steuerlichen Verpflichtungen. Erfolgt die Buchung jedoch im Rahmen einer beruflich veranlassten Reise, sollten die Buchungsunterlagen (Rechnungen, Zahlungsnachweise) sorgfältig aufbewahrt werden. Unternehmer:innen können die Kosten unter bestimmten Voraussetzungen als Betriebsausgaben sowie einen Vorsteuerabzug geltend machen.

Airbnb verrechnet für die Vermittlung von Buchungen eine sogenannte Gastgebergebühr. Dabei handelt es sich um eine Dienstleistung von Airbnb an die Vermieter:innen. Da Airbnb diese Leistungen regelmäßig von einem anderen EU-Mitgliedstaat aus erbringt, kommt häufig das sogenannte Reverse-Charge-System zur Anwendung.

Dies bedeutet, dass nicht Airbnb, sondern die österreichischen Vermieter:innen die Umsatzsteuer für diese Leistung schulden. Gerade Kleinunternehmer:innen, die in der Regel keinen Vorsteuerabzug geltend machen können, übersehen diese Verpflichtung häufig.

Liebhaberei bei Airbnb-Vermietungen

Wer eine Wohnung über Airbnb vermietet und über mehrere Jahre Verluste erzielt, sollte außerdem die Liebhabereivorschriften im Blick behalten.

Bei kleineren Vermietungsobjekten prüft die Finanzverwaltung regelmäßig, ob überhaupt eine steuerlich relevante Einkunftsquelle vorliegt. Entscheidend ist dabei, ob innerhalb eines absehbaren Zeitraums ein Gesamtüberschuss erzielt werden kann.

Kann die Ertragsfähigkeit der Vermietung nicht nachgewiesen werden, besteht das Risiko, dass Verluste steuerlich nicht anerkannt werden. Eine realistische Planung und laufende Dokumentation der wirtschaftlichen Entwicklung der Vermietung können daher von großer Bedeutung sein.

Fazit

Die Vermietung über Airbnb bietet eine flexible Möglichkeit, zusätzliche Einnahmen zu erzielen. Steuerlich sind jedoch einige Besonderheiten zu beachten. Insbesondere die Abgrenzung zwischen Vermietung und Verpachtung und einem Gewerbebetrieb, die umsatzsteuerliche Behandlung der Airbnb-Gebühren sowie mögliche Liebhabereirisiken sollten frühzeitig geprüft werden. Unsere Steuerberater:innen unterstützen Sie gerne bei der steuerlichen Beurteilung Ihrer Airbnb-Vermietung und stehen Ihnen bei allen Fragen rund um die laufende Besteuerung Ihrer Vermietungseinkünfte zur Seite.

Visuelle Gestaltung: Hannah Dardis