UPDATE ZU GRUNDSTÜCKSBEZOGENEN THEMEN AUS DEM ESTR-WARTUNGSERLASS

Mit der BMF-Richtlinie vom 21. April 2026 wurden die Einkommensteuerrichtlinien 2000 um detaillierte Ausführungen zu grundstücksbezogenen Themen ergänzt. Wir dürfen Ihnen einen Überblick über ausgewählte Themen geben.

Umwidmungszuschlag

Allgemeines

Wird ein Grundstück nach dem 31.12.2024 in Bauland umgewidmet und anschließend nach dem 30.6.2025 veräußert, erhöhen sich die positiven Einkünfte bzw. der Gewinn aus der Veräußerung von Grund und Boden um einen Umwidmungszuschlag von 30 %. Der Zuschlag gilt unabhängig davon, ob es sich um Alt- oder Neuvermögen handelt, und erfasst sowohl natürliche Personen als auch Körperschaften (z.B. GmbHs, AGs, Privatstiftungen).

Wichtig: Der Umwidmungszuschlag erhöht ausschließlich die Einkünfte aus der Veräußerung von Grund und Boden, nicht jene aus der Veräußerung von Gebäuden.

Anwendungsbereich

Der Umwidmungszuschlag gilt für alle entgeltlichen Übertragungen eines Grundstücks einschließlich Tausch (z.B. Einlagen in Kapitalgesellschaften oder Aufwertungswahlrechte in Umgründungsfällen).

Kein Umwidmungszuschlag fällt an bei:

• Entnahme aus dem Betriebsvermögen zum Teilwert (mangels Veräußerungstatbestand);

• Veräußerungen, bei denen die Hauptwohnsitzbefreiung zur Anwendung gelangt;

• Veräußerungen, die zu einem Verlust führen (der Zuschlag setzt positive Einkünfte voraus).

Berechnung und Deckelung

Der Zuschlag beträgt 30 % des Veräußerungsgewinns aus Grund und Boden. Das Gesetz sieht jedoch eine betragliche Deckelung vor. Die Summe aus Veräußerungsgewinn und Umwidmungszuschlag darf den auf Grund und Boden entfallenden Veräußerungserlös nicht übersteigen.

Beispiel: Ein Grundstück wird um € 100.000 veräußert (Anschaffungskosten: € 10.000). Der Veräußerungsgewinn beträgt € 90.000, der Umwidmungszuschlag wäre grundsätzlich € 27.000. Da die Summe (€ 117.000) den Erlös übersteigt, wird der Zuschlag auf € 10.000 € gekürzt; die Gesamteinkünfte betragen somit € 100.000.

Besonderheiten

• Ratenkauf: Bei Ratenzahlung fällt der Umwidmungszuschlag mit jeder Ratenzahlung ab jener Rate an, mit welcher die Anschaffungskosten überschritten werden. Der Zuschlag ist in Summe auf die Höhe der Anschaffungskosten beschränkt.

• Bebaute Grundstücke: Der Veräußerungserlös ist nach der Sachwertmethode in einen Gebäude- und einen Grundanteil aufzuteilen; der Zuschlag betrifft nur den Grundanteil.

• Übertragung stiller Reserven: Stille Reserven aus dem Veräußerungserlös können zwar übertragen werden, der Umwidmungszuschlag selbst ist jedoch nicht übertragbar, da er den Veräußerungserlös nicht erhöht.

• Gewinnfreibetrag: Der Umwidmungszuschlag erhöht die Bemessungsgrundlage für den Gewinnfreibetrag; eine aliquote Aufteilung auf tarif- und sonderbesteuerte Gewinne ist vorzunehmen.

Erhebung

Die durch den Umwidmungszuschlag erhöhte Immobilienertragsteuer (ImmoESt) ist nach den allgemeinen Bestimmungen über die Selbstberechnung abzuführen. Wird keine Selbstberechnung vorgenommen, erfolgt die Erfassung im Rahmen der Veranlagung. Bei Grundstücken des Betriebsvermögens erfolgt immer eine abschließende Erfassung bei der Veranlagung, wobei die bereits bezahlte ImmoESt angerechnet wird.

Gewerblicher Grundstückshandel auch bei späterer Veräußerungsabsicht möglich

Nicht jede Grundstücksveräußerung bleibt automatisch im Bereich der privaten Vermögensverwaltung. Entscheidend ist, ob ein planmäßiges, auf Wiederveräußerung ausgerichtetes Vorgehen erkennbar ist. Werden Grundstücke gezielt erworben, um sie im gleichen oder bearbeiteten Zustand weiterzuverkaufen, spricht das für einen gewerblichen Grundstückshandel.

Neu ist, dass es nicht zwingend auf die Absicht des Steuerpflichtigen im Zeitpunkt des Erwerbs der Liegenschaft ankommt: Wird der Entschluss zum systematischen Abverkauf erst im Nachhinein gefasst, kann dennoch Gewerblichkeit vorliegen. Maßgeblich ist nicht, was bei der Anschaffung geplant war, sondern, wie sich die tatsächliche Abwicklung darstellt.

Fruchtgenuss und Substanzabgeltung

Wird eine Liegenschaft oder eine andere Einkunftsquelle verschenkt, jedoch das Nutzungsrecht daran zurückbehalten (sogenannter Vorbehaltsfruchtgenuss), bleibt die steuerliche Zurechnung der Einkünfte beim bisherigen Eigentümer. Da dieser nun zwar die Erträge bezieht, aber nicht mehr wirtschaftlicher Eigentümer des Objekts ist, steht ihm die AfA grundsätzlich nicht zu.

Eine Möglichkeit, diese Situation zu bereinigen, besteht darin, dass der Fruchtgenussberechtigte an den neuen zivilrechtlichen Eigentümer eine regelmäßige Zahlung für Substanzabgeltung in Höhe der AfA leistet. In diesem Fall kann der Fruchtgenussberechtigte diese Zahlung als Ausgabe absetzen, während der Eigentümer die AfA geltend machen kann.

Damit das steuerlich anerkannt wird, muss eine klare, schriftlich dokumentierte und nach außen erkennbare Vereinbarung bestehen, z.B. in Form eines Notariatsakts. Außerdem müssen die Zahlungen tatsächlich fließen.

Wichtige zeitliche Differenzierung

• Bei Fruchtgenusseinräumungen vor dem 1.1.2026 kann eine solche Vereinbarung auch noch nachträglich getroffen werden. Die steuerliche Wirkung entfaltet sie jedoch frühestens ab jenem Jahr, in dem die Zahlungen erstmals geleistet werden; eine rückwirkende Berücksichtigung ist ausgeschlossen.

• Bei Fruchtgenusseinräumungen ab dem 1.1.2026 gelten strengere Maßstäbe: Die Vereinbarung über die Substanzabgeltung muss gleichzeitig mit der Fruchtgenusseinräumung, also am selben Tag, abgeschlossen werden. Ein späterer Nachtrag wird steuerlich nicht mehr anerkannt.

Abgrenzung von Instandhaltung und Instandsetzung

Werden im Zuge einer Sanierungsmaßnahme sowohl Instandhaltungs- als auch Instandsetzungsarbeiten durchgeführt, stellt sich die Frage, ob die Aufwendungen steuerlich einheitlich oder getrennt zu beurteilen sind. Die Antwort hängt davon ab, ob ein Zusammenhang zwischen den Maßnahmen besteht.

Sind die Instandhaltungsarbeiten eine direkte Folge der Instandsetzungsmaßnahme, also hätten sie ohne diese gar nicht stattgefunden, ist der gesamte Aufwand als Instandsetzungsaufwand zu qualifizieren.

Beispiel: Mehr als 25 % der Fenster eines Gebäudes werden ausgetauscht. Weil dadurch die angrenzenden Wände beschädigt werden, müssen diese anschließend ausgemalt werden. Da der Maleraufwand unmittelbar durch den Fenstertausch ausgelöst wurde, liegt für beide Maßnahmen insgesamt Instandsetzungsaufwand vor.

 Anders verhält es sich, wenn die Instandhaltungsarbeiten unabhängig von der Instandsetzung ohnehin notwendig gewesen wären. In diesem Fall sind beide Teile getrennt zu beurteilen.

Beispiel: Ein Gebäude benötigt einen neuen Fassadenanstrich, und gleichzeitig werden mehr als 25 % der Fenster ausgetauscht. Da der Anstrich auch ohne den Fenstertausch fällig gewesen wäre, gilt er als sofort abzugsfähiger Instandhaltungsaufwand, während der Fenstertausch Instandsetzungsaufwand darstellt.

Quelle: © by ÖGSW- Klienten- und KollegenInfo, Stand 14.06.2026

Visuelle Gestaltung: Hannah Dardis