UPDATE IMMOBILIEN

Aktuelle Änderungen im Zusammenhang mit Immobilien betreffen die Indexklausel bei Mietverträgen und die Qualifizierung in Neugebäude für die Aufstockung eines Altgebäudes.

Indexklauseln in Mietverträgen weiterhin gültig – Klarstellung durch den OGH

In den letzten Jahren sind einige Entscheidungen des OGH ergangen, aus denen abgeleitet werden konnte, dass die Klausel über die Indexanpassung der Miete in Wohnungs-Mietverträgen zwischen einem Unternehmer als Vermieter und einem Verbraucher als Mieter ungültig sei, außer eine Mieterhöhung in den ersten beiden Monaten wäre ausdrücklich ausgeschlossen worden. Eine solche Klausel würde nämlich gegen § 6 Abs 2 Z 4 Konsumentenschutzgesetz verstoßen und wäre daher insgesamt ungültig.

Nunmehr hat sich der OGH in einer im Juli 2025 ergangenen Entscheidung erstmals ausführlich mit dieser Problematik befasst. Der OGH stellt nunmehr klar, dass Indexklauseln in Mietverträgen weiterhin gültig sind. Es kommt nicht darauf an, dass die Mietzinsanpassung für die ersten beiden Monate ausgeschlossen worden ist. Die genannte Bestimmung des § 6 Abs 2 Z 4 Konsumentenschutzgesetzes erfasst nämlich nur solche Verträge, die vom Unternehmer innerhalb von zwei Monaten zur Gänze erfüllt werden müssen. Auf die üblichen Wohnungs-Mietverträge ist diese Bestimmung des Konsumen­ten­schutzgesetzes nicht anwendbar.

ImmoESt: Aufstockung eines Altgebäudes begründet Neuvermögen

Beim Verkauf eines Grundstücks ist es für die ImmoESt-Berechnung entscheidend, ob das Grundstück Altvermögen oder Neuvermögen darstellt. Ein Gebäude des Privatvermögens stellt grundsätzlich dann Altvermögen dar, wenn es vor dem 31.3.2002 erworben worden ist. Wurde ein Gebäude des Privatvermögens vom nunmehrigen Verkäufer errichtet, ist es auch dann Altvermögen, wenn er es vor dem 31.3.2012 auf vor dem 31.3.2002 angekauftem Boden (Boden des Altvermögens) errichtet hat. Nach dem 31.3.2012 errichtete Gebäude sind stets Neuvermögen.

Nun kann es aber vorkommen, dass ein Gebäude des Altvermögens aufgestockt wird (z.B. Errichtung eines Penthouses auf einem Altgebäude). Hierzu hat der VwGH nunmehr ausgesprochen: Wird ein Gebäude des Altvermögens nach dem 31.3.2012 um ein weiteres Stockwerk aufgestockt, dann stellt das neu errichtete Stockwerk Neuvermögen dar, während der Altbestand des Gebäudes Altvermögen bleibt.

Quelle: © by ÖGSW- Klienten- und KollegenInfo, Stand 30.08.2025