BMF-Info zur steuerlichen Behandlung von für Anteilsinhaber angeschafften bzw hergestellten Immobilien

BMF-Info zur steuerlichen Behandlung von für Anteilsinhaber angeschafften bzw hergestellten Immobilien

Immobilien, die von einer Kapitalgesellschaft oder einer Privatstiftung zur Überlassung
an die Gesellschafter/Begünstigte angeschafft werden, führen immer wieder
zu steuerlichen Diskussionen. Nunmehr wurden die in Rz 637 und Rz 638 KStR enthaltenen
Aussagen zur steuerlichen Behandlung von für Anteilsinhaber angeschaffte
bzw hergestellte Immobilien vom BMF durch die vorliegende Information
für alle offenen Verfahren außer Kraft gesetzt.
Die wichtigste Änderung in der Rechtsansicht des BMF betrifft die Eliminierung der sogenannten
Wurzelausschüttung, welche allerdings in der Rechtsprechung des VwGH
sowieso nie gedeckt war. Nunmehr vertritt das BMF – konform zur Rechtsprechung des
VwGH – die Ansicht, dass eine von einer Kapitalgesellschaft oder einer Privatstiftung angeschaffte
Immobilie stets dieser ertragsteuerlich zuzurechnen ist.

Eine verdeckte Gewinnausschüttung im Zusammenhang mit von Kapitalgesellschaften
oder Privatstiftungen errichteten Gebäuden, die an ihre Gesellschafter oder
Begünstigte vermietet werden, kann sich damit lediglich aus einer zu geringen oder
gar keinen Miete ergeben. Wird von der Körperschaft dem Anteilseigner oder Begünstigten
eine Miete für eine zur Verfügung gestellte Immobilie verrechnet, ist zu untersuchen,
ob es für die Vermietung derartiger Immobilien einen funktionierenden Mietenmarkt
gibt. Den Nachweis für einen funktionierenden Mietenmarkt hat der Steuerpflichtige
zu erbringen. Liegt ein solcher vor und entspricht die verrechnete Miete der
Marktmiete, liegt keine verdeckte Ausschüttung (Zuwendung) vor. Liegt die verrechnete
Miete unter der Marktmiete, stellt die Differenz zu Marktmiete eine verdeckte Gewinnausschüttung
dar. Liegt hingegen kein funktionierender Mietenmarkt vor, ist zu untersuchen,
ob eine sogenannte Renditemiete bezahlt wird. Diese liegt nach Ansicht des
VwGH zwischen 3% und 5 % der Anschaffungs- bzw Herstellungskosten (einschließlich
Grundstück). Wird diese Renditemiete bezahlt, so liegt wiederum keine verdeckte
Gewinnausschüttung vor. Wird weniger als die Renditemiete bezahlt, liegt in der Differenz
zur Renditemiete eine verdeckte Gewinnausschüttung vor. Die Zurechnung einer
Immobilie zur außerbetrieblichen Sphäre einer Kapitalgesellschaft kommt nur ausnahmsweise
dann in Betracht, wenn diese schon ihrer Erscheinung nach offensichtlich
für die private Nutzung durch den Gesellschafter bestimmt ist (wie insbesondere bei besonders
repräsentativen und luxuriösen Gebäuden, die speziell auf die Wohnbedürfnisse
des Gesellschafters abstellen). Die Vermietung einer derartigen Immobilie ist bei der Kapitalgesellschaft
als außerbetriebliche Vermietung steuerpflichtig.
Umsatzsteuerlich ist in allen Fällen zu prüfen, ob eine unternehmerische Tätigkeit vorliegt.
Liegt die geleistete Miete unter 50 % der Markt- oder Renditemiete, soll nach Ansicht
des BMF die Immobilie nicht zum umsatzsteuerlichen Unternehmen gehören.
Daher besteht in diesen Fällen kein Vorsteuerabzug. Bei Privatstiftungen vertritt das
BMF die Ansicht, dass die Überlassung einer Immobilie an einen Begünstigten jedenfalls
dann keine unternehmerische Tätigkeit im umsatzsteuerlichen Sinn darstellt, wenn die
Überlassung im Rahmen der Erfüllung des satzungsmäßigen Zwecks erfolgt.

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